商業(yè)地產(chǎn)是什么 商業(yè)地產(chǎn)的定義和范圍歡迎“牧詩地產(chǎn)圈”，點擊左上角頭像，互動暗號加群可加入地產(chǎn)交流群，更多干貨資料。商業(yè)地產(chǎn)（Commercial real estate）一般指專門用于商業(yè)活動或以創(chuàng)收為目的的不動產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性

歡迎“牧詩地產(chǎn)圈”，點擊左上角頭像，互動暗號加群可加入地產(chǎn)交流群，更多干貨資料。

商業(yè)地產(chǎn)（Commercial real estate）一般指專門用于商業(yè)活動或以創(chuàng)收為目的的不動產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)。

廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括零售批發(fā)、商務(wù)辦公、酒店、餐飲、倉儲、休閑娛樂等房地產(chǎn)。

狹義的商業(yè)地產(chǎn)多指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的地產(chǎn)形式，如商場、購物中心、商業(yè)店鋪、批發(fā)市場、百貨店、便利店等等。

今天想和大家交流的主要是狹義商業(yè)地產(chǎn)評估，也就是商場和店鋪的評估。

做投資的朋友們，有時會遇到收購資產(chǎn)包，里面帶有大型商業(yè)物業(yè)需要評估價值；

又或者是在拿地時，關(guān)于底商總是容易被集團質(zhì)疑定價過高，為了拉高利潤湊數(shù)。

因為商業(yè)評估需考慮到的不確定影響因素更多，涉及的情況也更為復雜。每每遇上這類情況，總會糾結(jié)于如何去評估商業(yè)價值。

接下來主要從商業(yè)地產(chǎn)特征、評估目的、評估方法等三方面簡單闡述商業(yè)房地產(chǎn)評估需要了解的相關(guān)事項。

相對于住宅、工業(yè)物業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)具備顯著的幾個特征：

1. 收益性

商業(yè)地產(chǎn)的主要特點是能夠通過商業(yè)租金收益、物業(yè)升值變現(xiàn)等多種形式實現(xiàn)收益，同時隨著商業(yè)經(jīng)營的開展還會產(chǎn)生附加值。

2. 投資規(guī)模較大

Shopping Mall、大型綜合購物廣場等結(jié)構(gòu)相對住宅、廠房更復雜，建筑設(shè)計要求更高，建設(shè)需要大量的建設(shè)資金及運營維護費用，開發(fā)需要投入更多的資金和時間。

3. 投資回報期長

商業(yè)地產(chǎn)一般需要至少2-3年的運營過渡才能相對成熟，由于根據(jù)目前地價及收益來看，商業(yè)地產(chǎn)回收期一般在12-20年。

4. 投資不確定性

不同于住宅一次性銷售回款，商業(yè)地產(chǎn)多以出租為主，租金收入是一個持續(xù)現(xiàn)金流，投資周期較長。

隨著外部環(huán)境、政策、運營情況等改變，租金也會產(chǎn)生變化，因此也具有較大的不確定性。

5. 經(jīng)營方式、內(nèi)容多樣

經(jīng)營方式有直接出售、只租不售、租售結(jié)合三種。

直接出售是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，即開發(fā)后直接銷售，這類商業(yè)地產(chǎn)多為小區(qū)底商或商業(yè)街，體量小、主營日常生活用品或配套服務(wù)。

第二種是開發(fā)后自持，只租不售，通過招商運營，收取租金作為主要收入來源。

此模式對于開發(fā)商的資金、運營都有較高要求。

租售結(jié)合是目前市場上比較多見的模式，這種模式最大的特點是開發(fā)商持有主體商業(yè)，銷售部分商鋪，直接參與主體商業(yè)經(jīng)營。

此模式下，開發(fā)商需對商圈做好精準的規(guī)劃定位及運營策略。

日常投資工作中，什么情形下會有商業(yè)評估的需求呢？一般來說，評估有以下幾類目的。

1. 倒推土地價值

在獲取商住用地或含純商業(yè)用地進行開發(fā)前，需擬定規(guī)劃開發(fā)方案，運用假設(shè)開發(fā)法原理，綜合評估商住部分貨值及現(xiàn)金流情況，倒推可接受的土地總價上限。

當商住比水平較高時，商業(yè)部分評估準確與否對于項目能否實現(xiàn)預(yù)期效益指標至關(guān)重要。

2. 抵押貸款、處置

企業(yè)向銀行、信托等金融機構(gòu)申請貸款時，將商業(yè)物業(yè)作為抵押物提供擔保，需對其抵押價值進行評估。

根據(jù)抵押情形不同，還存在初次抵押評估、再次抵押評估、續(xù)貸抵押評估、抵押物處置評估等等。

由于經(jīng)營方式不同，純自持/部分自持物業(yè)進行抵押時根據(jù)不同地方政策會有不同的要求（此話題可日后再展開與大家探討）。

3. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓/收購

在收購公司股份或不良資產(chǎn)包時，通常會夾雜著各類資產(chǎn)，也可能涉及到對于商業(yè)物業(yè)的評估。

通常機構(gòu)會以低價收購，后續(xù)通過重新定位、改造升級、優(yōu)化運營，提升商業(yè)價值，創(chuàng)造出良好的現(xiàn)金流收入或?qū)崿F(xiàn)溢價出售。

4. 征地和房屋拆遷補償

征地拆遷時，涉及商業(yè)物業(yè)且無法復建的時候，需對商業(yè)物業(yè)進行評估補償；

在實際舊改項目中，原建筑物存在商業(yè)類經(jīng)營性物業(yè)的，一般都采取等比例復建或超額復建補償方式，極少直接以貨幣進行補償。

5. 房地產(chǎn)***、拍賣、保險、納稅等