提要：如今90平方米以上商品房的首付提高，使普通購(gòu)房者的資金壓力大為增加。購(gòu)房后的裝修款到哪里去尋呢？其實(shí)，裝修款同樣可以通過(guò)貸款的方式來(lái)解決，而且隨著個(gè)人貸款領(lǐng)域的不斷創(chuàng)新，現(xiàn)在也可以尋到一些渠道來(lái)獲得低息的裝修款了。 國(guó)六條細(xì)則的出臺(tái)，使得部分最低首付兩成的房屋貸款變成明日黃花。日前，滬上各大銀行的房貸細(xì)則相繼出臺(tái)，通過(guò)明文規(guī)定執(zhí)行九部委意見，將90平方米以上商品房最低房貸首付提高至三成以上，而根據(jù)房屋狀態(tài)、總價(jià)、地段等，首付成數(shù)還將不同，一些房屋的首付比例將提高到4成以上。 本來(lái)已經(jīng)虛高的房?jī)r(jià)，如今加上首付提高，普通購(gòu)房者的資金壓力大為增加?！凹词官I在中環(huán)，房屋總價(jià)也在100萬(wàn)元上下，首付至少需要30萬(wàn)元?？晌覀儾殴ぷ魅哪辏仨氁?jiǎng)佑酶改傅姆e蓄，即使如此，裝修款到哪里去尋??！”白領(lǐng)小毛大發(fā)感慨。 其實(shí)，裝修款同樣可以通過(guò)貸款的方式來(lái)解決，而且隨著個(gè)人貸款領(lǐng)域的不斷創(chuàng)新，如今也可以尋到一些渠道來(lái)獲得低息的裝修款了。 貸公積金節(jié)省利息 以公積金貸裝修款？這在過(guò)去還只是一個(gè)美好的愿望。好在公積金中心屢有新措施出臺(tái)，向裝修款領(lǐng)域拓展就是其中關(guān)鍵一步。符合公積金借款條件的借款人，在購(gòu)房申請(qǐng)住房貸款時(shí)，只須再提供房屋裝修合同和裝修首付*****等相關(guān)材料，就可以向上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司申請(qǐng)個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款，貸款金額最高30萬(wàn)元，低于裝修工程款的70%，每平方米建筑面積最高1000元，貸款金額加住房貸款余額不超過(guò)房屋價(jià)格的規(guī)定成數(shù)(7成或8成)。這對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好消息。 今年4月29日，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，5年(含)以上貸款由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%。而公積金的上調(diào)幅度只有0.18%，5年(含)以上貸款由現(xiàn)行的4.41%調(diào)整為4.59%，二者的差距擴(kuò)大到1.8個(gè)百分點(diǎn)。而根據(jù)建設(shè)部政策研究處處長(zhǎng)文林峰最新提出的建議，公積金低息貸款的利率還可適當(dāng)降低至2%-3%，才可以真正體現(xiàn)政策性金融的優(yōu)勢(shì)，這也就意味著，未來(lái)公積金貸款和商業(yè)貸款的利率差距還有可能拉大。 如此大的差距，貸款金額當(dāng)然越大越好，但根據(jù)去年下半年的最新規(guī)定，公積金貸款額度的確定標(biāo)準(zhǔn)為普通公積金部分超過(guò)5000元的貸款人就直接可以貸款20萬(wàn)元，小于5000元的貸款人的貸款額度按繳存余額的40倍計(jì)算(最高也不超過(guò)20萬(wàn)元)。比較起巨額的貸款來(lái)說(shuō)，實(shí)在有些比例太小。 將公積金應(yīng)用到裝修款則是擴(kuò)大公積金比例的一種好方式。民生銀行上海分行的個(gè)貸專家介紹說(shuō)，該行已經(jīng)取得了個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款承辦資格。通過(guò)這種方式，借款人可以獲得更多的公積金貸款，其貸款結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，即貸款總額中公積金貸款占比增加，商業(yè)性貸款占比減少，由于公積金貸款利率較低，因此通過(guò)個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款借款人可大大降低貸款成本。例如，陳小姐2006年購(gòu)買住房，所購(gòu)房屋150平方米，總價(jià)200萬(wàn)元，其中裝修總價(jià)25萬(wàn)元，申請(qǐng)了住房組合貸款(公積金貸款30萬(wàn)元，商業(yè)貸款100萬(wàn)元，期限20年)，由于陳小姐所購(gòu)房為帶裝修的房子，她向民生銀行申請(qǐng)了個(gè)人住房公積金大(裝)修貸款15萬(wàn)元(按照每平方米貸款1000元計(jì)算，150平方米的房屋最高公積金大(裝)修貸款可貸額度為15萬(wàn)元。)，貸款期限也為20年。如此，將原100萬(wàn)元商業(yè)性貸款壓縮為85萬(wàn)元，用15萬(wàn)元公積金貸款替代商業(yè)性貸款20年可節(jié)省利息支出23264.2萬(wàn)元。 據(jù)悉，目前除了民生銀行，上海建行也具備公積金裝修貸款的承辦資格。公積金裝修貸款只能在房屋貸款的貸款行進(jìn)行，已經(jīng)借款的客戶，只要住房公積金尚有余額，并且提供裝修合同，同樣可以提出公積金大(裝)修貸款的申請(qǐng)。 綜合授信享受下浮利率 獲得裝修款，比較傳統(tǒng)的途徑是通過(guò)申請(qǐng)個(gè)人住房裝修貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)。以建設(shè)銀行上海分行為例，只要能提供銀行認(rèn)可的質(zhì)押、抵押和符合條件的第三方自然人保證，借款人就可以申請(qǐng)獲得最短期限為半年，最長(zhǎng)期限不超過(guò)5年(含5年)的裝修貸款，貸款起點(diǎn)為人民幣5000元(含5000元)，最高不得超過(guò)人民幣15萬(wàn)元(含15萬(wàn)元)。 由于歸為個(gè)人消費(fèi)類貸款，這種貸款的利率基本都按照基準(zhǔn)利率來(lái)執(zhí)行。而且要經(jīng)過(guò)復(fù)雜的抵押、質(zhì)押和擔(dān)保手續(xù)，從申請(qǐng)到放款頗費(fèi)周折，耗時(shí)較長(zhǎng)。 但如果你動(dòng)用該行的“個(gè)貸通”獲得裝修貸款，境遇就會(huì)完全不同。該行有關(guān)人士介紹，“個(gè)貸通”是通過(guò)以個(gè)人房地產(chǎn)最高額抵押為基礎(chǔ)，向優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶提供一次授信、多次循環(huán)使用的個(gè)人信貸產(chǎn)品或產(chǎn)品組合。只要辦理“個(gè)貸通”之后，可以得到最高八成的授信額度，而在這個(gè)額度之內(nèi)，如果你住房貸款沒有用足，或者已經(jīng)有提前還款，就可以輕松辦出最高不超過(guò)人民幣15萬(wàn)元的裝修款。申辦手續(xù)便捷、資金迅速到位，而且貸款的期限最長(zhǎng)從過(guò)去的5年延長(zhǎng)到10年。如此操作的最大好處是可以享受利率最高下浮10%的優(yōu)惠，這在過(guò)去，是只有住房貸款才能享受的待遇。 該產(chǎn)品的門檻并不高，新人如果無(wú)不良信用記錄、收入穩(wěn)定有足夠的償還能力，而且有符合條件的抵押物就可以申請(qǐng)?jiān)摌I(yè)務(wù)。 裝修分期付款也可省錢 同樣已經(jīng)買房的小韓面臨的另一個(gè)問題是，因?yàn)槭赘秹毫^(guò)重，他在貸款時(shí)已經(jīng)用足了八成上限，因此裝修款已經(jīng)無(wú)處可貸。但手頭偏偏沒有資金，只有每月才能拿到手的薪水。那么如何解決裝修款呢？ 信用卡是幫助小韓的一個(gè)重要方法。今年5月起，招商銀行信用卡中心聯(lián)手中國(guó)最大的建材超市百安居，推出最高15萬(wàn)元、6個(gè)月免息的分期付款裝潢項(xiàng)目金融創(chuàng)新產(chǎn)品“家裝易”。此產(chǎn)品的最大功用就在于提高持卡人在指定商戶(百安居)家裝及建材購(gòu)買的信用卡分期額度。招商銀行信用卡中心總經(jīng)理助理衛(wèi)哲稱，“家裝易”分大額家裝和普通零售兩種，大額家裝指的是和百安居裝潢中心簽約的客戶，可以分期支付地板安裝費(fèi)、人工費(fèi)等，根據(jù)持卡人的信用狀況，額度可以從1萬(wàn)元到15萬(wàn)元不等，最長(zhǎng)有24個(gè)月的分期付款。進(jìn)行“家裝易”服務(wù)的大額家裝分期購(gòu)買時(shí)，除享有原分期期數(shù)外，可再享6個(gè)月延后還款期，前6個(gè)月享受零首付及零利率，第7個(gè)月開始支付第一筆款項(xiàng)。 “對(duì)該業(yè)務(wù)的刷卡采用特殊的pos機(jī)和系統(tǒng)，在百安居店面選擇該業(yè)務(wù)的客戶可以在特殊pos機(jī)上刷卡。對(duì)于信用良好且有實(shí)際需要的客戶，我們可以給出高于其信用卡額度的專項(xiàng)信用額度辦理此業(yè)務(wù)，額度可以給到客戶原有額度的1.5～2倍?！闭猩蹄y行信用卡中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)。 在百安居購(gòu)買商品的普通零售顧客，也能享受3000元到50000元的分期付款，但不享受延期付款。 當(dāng)然，天下沒有免費(fèi)的午餐，盡管“免息”是信用卡分期付款的一大優(yōu)勢(shì)，但手續(xù)費(fèi)是存在的。根據(jù)記者了解，如果第一個(gè)月內(nèi)就完全支付裝修款項(xiàng)，無(wú)需支付任何手續(xù)費(fèi)用，如果采用的是分期付款，12期分期還款的手續(xù)費(fèi)為3.5%，24期分期還款的手續(xù)費(fèi)為8%。折合下來(lái)的資金使用成本仍然較普通裝修貸款更合算。 而如果動(dòng)用另外一種獲得裝修款的方式，就需要借款人仔細(xì)衡量了。目前，包括招商銀行和上海銀行在內(nèi)，都推出一種名為“寬限期房貸”的業(yè)務(wù)，指在房貸款的前一兩年內(nèi)，暫時(shí)不用歸還貸款本金，而只是歸還利息，每月省下的資金積累起來(lái)，1年后得到裝修的部分款項(xiàng)。 這種業(yè)務(wù)的最大特點(diǎn)是，個(gè)人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的一定時(shí)期內(nèi)，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。但如此一來(lái)，裝修款是得到了，由于第一年12個(gè)月內(nèi)他的本金一直沒有變化，所以支出利息會(huì)多出不少。 銀行工作人員幫記者粗粗算了一筆賬，50萬(wàn)元、20年期限的房貸，采用等額本金的還款方式，如果動(dòng)用2年期的“寬限期房貸”，則可以在前兩年暫時(shí)少還5萬(wàn)元的本金用于裝修，但前兩年多支付的利息達(dá)到3000多元。