房地產(chǎn)三條紅線是按照三個(gè)不同的指標(biāo)來進(jìn)行分類的，每條紅線都有它相對(duì)應(yīng)的計(jì)算公式。

1、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%。

計(jì)算公式：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收款）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款）

2、凈負(fù)債率不得大于100%。

計(jì)算公式：凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/合并權(quán)益

注：合并權(quán)益指合并報(bào)表的總權(quán)益，包括永續(xù)債與少數(shù)股東權(quán)益。

3、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

計(jì)算公式：現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息債務(wù)

房地產(chǎn)三大紅線推出的背景及原因

2020年8月20日，住建部與人民銀行在北京召開了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。此次座談會(huì)的主要目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。

據(jù)報(bào)道，住建部與人民銀行對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)劃出了“三條紅線”，具體內(nèi)容為：

1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%；2）凈負(fù)債率不超100%；

3）現(xiàn)金短債比不小于1倍。

什么是“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”？這里就需要考慮到房企存在預(yù)收款的情況，比如說有些房企要求購房者在買房之前需要先交定金，否則沒有購房資格。提前交的定金就屬于預(yù)收款項(xiàng)，房企喜歡把這部分計(jì)入負(fù)債一欄，最終導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率有點(diǎn)失真。

因此，業(yè)內(nèi)喜歡查看剔除掉預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率，這個(gè)數(shù)據(jù)相對(duì)更具參考性。該公式具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=(總負(fù)債-預(yù)收賬款)/(總資產(chǎn)-預(yù)收賬款)。

凈負(fù)債率這個(gè)詞比較常見，它的公式具體為：凈負(fù)債率=負(fù)債總額&pide;凈資產(chǎn)總額 (所有者權(quán)益)×100﹪。

房地產(chǎn)公司是一個(gè)極度依賴現(xiàn)金流的公司，因此，現(xiàn)金短債比是一個(gè)非常重要的指標(biāo)，它是指公司現(xiàn)金與短期債務(wù)的比例。

當(dāng)現(xiàn)金短債比小于1時(shí)，公司短期則可能遇到較大的資金困難。如果任由負(fù)債發(fā)展，可能危及企業(yè)生存。

因此，業(yè)內(nèi)將住建部和人民銀行聯(lián)合發(fā)的三條要求稱之為“三條紅線”，很明顯這是刻意在降低重點(diǎn)房企的杠桿率，同時(shí)也在降低房企之前飛奔的節(jié)奏。

據(jù)悉，“三條紅線”的規(guī)則將從2021年1月1日起全面推行。

資管新規(guī)“三條紅線”的目標(biāo)是什么?

1、防范因房地產(chǎn)融資帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)

近幾年國內(nèi)房企發(fā)生了多起違約事件，其中不乏國內(nèi)出色的/卓越的/優(yōu)異的/杰出的級(jí)房企或上市房企的身影。隨著房地產(chǎn)金融屬性的逐步加大，房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)也逐步被監(jiān)管層提上了議程。因此，從融資和負(fù)債的角度去控制房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)一定是有效的。

2、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)服務(wù)屬性

房地產(chǎn)融資新規(guī)對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，傳統(tǒng)的拿地——蓋樓——銷售模式未來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貢獻(xiàn)度會(huì)持續(xù)降低，物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)這些可提供長期現(xiàn)金流的模式貢獻(xiàn)度會(huì)有更大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)企業(yè)如果有更多長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，就會(huì)降低對(duì)“高杠桿”的依賴，從而在保障房地產(chǎn)行業(yè)可控性的同時(shí)降低房地產(chǎn)金融所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。