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2019年或許房?jī)r(jià)迎來(lái)低點(diǎn)!
關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的分歧在去年幾乎達(dá)到了極點(diǎn)。格林斯潘說(shuō)過(guò):“不到泡沫破裂人們便無(wú)法斷定它是不是泡沫。”但凱恩斯也說(shuō)過(guò):“從長(zhǎng)期來(lái)看,我們都死了?!狈?jī)r(jià)長(zhǎng)期的走勢(shì)很難預(yù)測(cè),我們不妨大膽地猜想下:下一次買(mǎi)房的時(shí)機(jī)是什么時(shí)候?
2016年有分析師表示,“2016年或是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂”,隨即有分析師針?shù)h相對(duì)稱“中國(guó)房?jī)r(jià)難言歷史大頂”。目前很難判斷誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò),但有一句話是正確的:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別暴漲時(shí)代。
換句話說(shuō),雖然暫時(shí)不能斷言房?jī)r(jià)是不是歷史大頂,但是房?jī)r(jià)上漲的速度大概是到頂了,往后的幾年,大家可能再也看不到像2016年以來(lái)到現(xiàn)在這么瘋狂暴漲的地產(chǎn)市場(chǎng)了。
看空房?jī)r(jià)有哪些因素?
從主流的觀點(diǎn)來(lái)看,目前看空房?jī)r(jià)無(wú)非是老生常談的幾個(gè)因素,但仔細(xì)分析,也無(wú)法完全解釋現(xiàn)在的市場(chǎng):
(1)首先是人口因素
很多分析師認(rèn)為,中國(guó)人口出生率不斷下降,青年人口拐點(diǎn)已現(xiàn),人口老齡化將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。但實(shí)際上,中國(guó)的生育率從1973年起就開(kāi)始落后于世界平均水平了,即使不實(shí)行計(jì)劃生育政策,隨著一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和教育程度的提高,生育率也會(huì)自然下降。
從宏觀到微觀,就人口流動(dòng)的層面而言,單獨(dú)把一線城市拎出來(lái)說(shuō),從2011年開(kāi)始一線城市常住人口增速就開(kāi)始下滑,但一線城市的房?jī)r(jià)卻在不斷創(chuàng)新高且增速顯著高于其他城市,把人口凈流出當(dāng)作看空房?jī)r(jià)的理由顯然是一個(gè)有待商榷的想法。一個(gè)可能的原因是,高房?jī)r(jià)趕走的是低收入人群,而高收入人群還在源源不斷往一線城市聚集。
關(guān)鍵的是,人口因素是長(zhǎng)期因素,不論是人口流動(dòng)還是出生率總體來(lái)說(shuō)變化很平滑,用這個(gè)來(lái)預(yù)測(cè)短期價(jià)格變動(dòng)或許沒(méi)那么靠譜。
(2)其次是居民收入增速下滑和高杠桿不可持續(xù)
如果你認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速會(huì)繼續(xù)保持中高速增長(zhǎng),就應(yīng)該支持居民收入會(huì)同步繼續(xù)增長(zhǎng)。中國(guó)居民人均可支配收入和GDP增速的走勢(shì)擬合度很高,也就是說(shuō)除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速斷崖式下跌,居民收入增速基本不可能大幅下跌。
至于高杠桿,有分析師指出,2008-2018年,中國(guó)居民部門(mén)杠桿率從11%上升至45%,十年間增長(zhǎng)3倍。中國(guó)居民部門(mén)快速加杠桿的背后,反映了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格脫離基本面的快速上漲。
在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”,交易基本被凍結(jié),價(jià)格也幾乎被凍結(jié)。如果未來(lái)放開(kāi)限購(gòu),房?jī)r(jià)在需求的推動(dòng)下依然有一定的想象空間。
(3)貨幣寬松時(shí)代暫時(shí)結(jié)束
房?jī)r(jià)之所以能達(dá)到今天的高度,和近些年來(lái)大量的貨幣供給是分不開(kāi)的。寬松可以從兩方面來(lái)理解,一是M2高速增長(zhǎng)時(shí)期結(jié)束,二是短期內(nèi)利率上行趨勢(shì)不可扭轉(zhuǎn)。從這個(gè)角度來(lái)講,買(mǎi)房更應(yīng)該關(guān)注價(jià)格而不是房貸利率。
必須注意到,房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)泡沫中嚴(yán)重的泡沫,沒(méi)有之一,它不同于其他產(chǎn)業(yè),這個(gè)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)如果爆發(fā),對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)將會(huì)產(chǎn)生致命的打擊。
稍微總結(jié)一下規(guī)律,中國(guó)貨幣政策的周期大概是2年左右,且房?jī)r(jià)的漲速和利率具有強(qiáng)相關(guān)性。如果按照歷史經(jīng)驗(yàn),本輪貨幣政策轉(zhuǎn)向的周期也是2年的話,那么2年后房?jī)r(jià)或許真的會(huì)迎來(lái)一個(gè)低點(diǎn),至少是一個(gè)漲速的低點(diǎn)。因此,馬云預(yù)測(cè)2019年中國(guó)房?jī)r(jià)即將暴跌有可能是真的。
(文章轉(zhuǎn)載漫步金融街)
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