武漢買(mǎi)二手房合同注意事項(xiàng) 買(mǎi)二手房需要注意什么

如今二手房交易市場(chǎng)已經(jīng)逐漸擴(kuò)大，不少人在考慮經(jīng)濟(jì)、地理位置、時(shí)間等因素都會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房來(lái)代替新房。當(dāng)然購(gòu)買(mǎi)二手房的程序可能比新房的還要多一點(diǎn)，那在購(gòu)買(mǎi)二手房簽訂合同時(shí)，需要注意哪些問(wèn)題呢?一起來(lái)了解一下吧。

(1)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得到房屋的很大風(fēng)險(xiǎn)。

房主有可能有房產(chǎn)證而將其借貸或轉(zhuǎn)手，即使今天沒(méi)有未來(lái)辦理獲得后，房主還可以借貸和轉(zhuǎn)手。所以最好自由選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

(2)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共計(jì)的、有家庭共計(jì)的、還有夫妻共計(jì)的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)該和全部共有人簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

如果只是部分共有人私自處分共計(jì)財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽定的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人表示同意的情況下一般是無(wú)效的。

(3)交易房屋是否在租

有些二手房在出讓時(shí)，存在物上開(kāi)銷(xiāo)，即還被別人出租。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只側(cè)重過(guò)戶手續(xù)，而不留意是否存有出租時(shí)，買(mǎi)受人極有可能獲得一個(gè)無(wú)法第一時(shí)間入住的或使用的房產(chǎn)。

因?yàn)槲覈?guó)還包括大部份國(guó)家均認(rèn)可“交易不破出租”，理論上房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法對(duì)付在先正式成立的出租合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽略，也被許多出賣(mài)人利用從而引發(fā)較少糾紛。

(4)土地情況是否明晰

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)留意土地的使用性質(zhì)，看是撥給還是轉(zhuǎn)讓，撥給的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償交還;轉(zhuǎn)讓是房主已交納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。

還應(yīng)留意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)當(dāng)按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)取決于時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

(5)市政規(guī)劃是否負(fù)面影響

有些房主轉(zhuǎn)售二手房有可能是已理解該房屋在5到10年大約要面對(duì)強(qiáng)拆，或者房屋附近要建高層住宅，有可能負(fù)面影響通風(fēng)、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于轉(zhuǎn)售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)置時(shí)應(yīng)全面理解詳細(xì)情況。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在出讓時(shí)有一定容許，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)置時(shí)要防止買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

(7)單位房屋是否合法

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為撥給，出讓時(shí)應(yīng)交納土地使用費(fèi)。

再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在出讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有留意這些可能會(huì)和房主一同侵害單位的合法權(quán)益。

(8)物管費(fèi)用是否欠薪

有些房主在出讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)年欠薪，且已負(fù)債累累數(shù)目極大的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)置了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部分擔(dān)。

(9)中介公司是否違法

有些中介公司違法提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所繳納的全部購(gòu)房款亦可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了低廉，豈不知如果被銀行找到，所有的責(zé)任有可能自己都要分擔(dān)。

(10)合同約定是否具體

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定確切，如：合同主體、權(quán)利確保、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決問(wèn)題、簽定日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮到。