一、按還款方式計(jì)算

1、等額本息法

計(jì)算公式：月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]，式中n表示貸款月數(shù)，^n表示n次方，如^240表示240次方(貸款20年、240個(gè)月)，月利率=年利率/12，總利息=月還款額*貸款月數(shù)-本金。

2、等額本金法

計(jì)算公式：月還款額=本金/n+剩余本金*月利率，總利息=本金*月利率*(貸款月數(shù)/2+0.5)。

3、自由還款

自由還款就是您申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，住房公積金管理根據(jù)您的借款金額和期限，給出一個(gè)還款額，以后您在每月還款數(shù)額不少于這一還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。

二、貸款方式確定利息

1、公積金貸款

公積金貸款的利率為3.25%，利率較低，但是公積金貸款的流程復(fù)雜，放款的時(shí)間長(zhǎng)，會(huì)受到很多開發(fā)商的限制，另外公積金貸款額度有限。

2、組合貸款

組合貸款是指同時(shí)使用公積金貸款和商業(yè)貸款，公積金貸款部分按照公積金貸款的利率執(zhí)行，商業(yè)貸款部分按照商業(yè)貸款的利率執(zhí)行。組合貸款利率比公積金貸款利率高，但比商業(yè)貸款的利率低。

3、商業(yè)貸款

商業(yè)貸款就是按照銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率來貸款，銀行會(huì)有浮動(dòng)，有優(yōu)惠的時(shí)候，也有增加的時(shí)候。這種貸款方式的缺點(diǎn)是貸款利率較高，一般商業(yè)貸款的利率為4.9%。

銀行貸款利息可以稅前扣除嗎

貸款利息能否在稅前扣除，要取決于向誰(shuí)借的款以及借款的金額。具體情形如下：

1、對(duì)于非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項(xiàng)存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出，允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行稅前扣除。

2、對(duì)于非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出、支付給符合條件的無關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人的利息支出，是限額扣除，限額=借款本金×金融企業(yè)同期同類貸款利率×借款時(shí)間。