樓面價(jià)是什么意思 樓面價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系

如果有對(duì)樓市方面有了解的，應(yīng)該都聽(tīng)說(shuō)過(guò)樓面價(jià)，可能很多人對(duì)這個(gè)詞感到很陌生，畢竟很多的專業(yè)用詞我們也不了解。但樓價(jià)和房?jī)r(jià)存在著一定的關(guān)系，這個(gè)我們要清楚，下面小編就來(lái)為大家介紹下樓面價(jià)是什么意思，樓面價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系。

一、樓面價(jià)是什么意思

樓面價(jià)指的是單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎寖r(jià)格。計(jì)算方法：出讓土地價(jià)格除以該土地允許的*建筑面積。*建筑面積受政府批準(zhǔn)的容積率控制。

樓面價(jià)的計(jì)算公式為：

樓面價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率

規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率

容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

例如，2月6日土拍中的209號(hào)地，土地面積為43347.07平方米，*容積率為3.0，*終成交價(jià)為33250萬(wàn)元。樓面價(jià)=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。

二、樓面價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系

一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置*重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。

房?jī)r(jià)的價(jià)格定位是由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。

據(jù)推算，土地的成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例40%左右，而且這還是要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至是更高。

三、樓面價(jià)怎么算土地成交

樓面價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。（土地總面積*容積率這個(gè)只是地上部分算容積率的面積?？偨ㄖ娣e還有地下和一些不算容積率的面積）

房?jī)r(jià)中的樓面 土地價(jià)格計(jì)算和兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系,一是土地本身的價(jià)格,二是規(guī)劃容積率。

土地價(jià)格就不用多說(shuō)了，計(jì)算時(shí)要包括各種購(gòu)買土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用；容積率就是用用規(guī)劃總建筑面積除以土地面積，比如在一萬(wàn)平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。

假設(shè)一個(gè)小區(qū) 土地價(jià)格為40萬(wàn)/畝,容積率為1.8的話,兩種*得出樓面價(jià)：樓面地價(jià)=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。樓面地價(jià)=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）。

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