兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一首先，介紹一下什么是公房——公房產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。包括兩種，一種是直管公房，即是房管機(jī)關(guān)直接管理的公房;一種是自管公房，即是全民所有制的機(jī)關(guān)團(tuán)體和企事業(yè)單位自行管理的公房。城鎮(zhèn)成套公有住房除政府認(rèn)為不宜出售外，均可以按照國(guó)家房改優(yōu)惠政策向城鎮(zhèn)職工出售。(凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向承租的居民戶(hù)和符合分配住房條件的職工出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。)二其次，介紹一下什么是市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)——根據(jù)城鎮(zhèn)住房改革制度的相關(guān)規(guī)定，向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)，實(shí)行成本價(jià)確有困難的市(縣)，可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過(guò)渡，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的價(jià)格低于成本價(jià)房，所以在房改初期購(gòu)房時(shí)多采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))購(gòu)買(mǎi)公房。1.市場(chǎng)價(jià)——職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有(完全產(chǎn)權(quán))，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。2.成本價(jià)——職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有(完全產(chǎn)權(quán))，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。(一般是在1995年以后房改的，基本上以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)。)成本價(jià)的構(gòu)成：成本價(jià)應(yīng)包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房，其房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位的同意就可處置。但其房產(chǎn)證上有未繳納土地出讓金和以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)等記載，因此在進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓時(shí)，需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后方能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。3.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)——職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，房屋產(chǎn)權(quán)是單位和職工家庭共有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、租用權(quán)，原售房單位已撤銷(xiāo)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門(mén)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、租用權(quán)。關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)——北京市在2003年北京市人民政府下發(fā)《北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法的》規(guī)定，市民無(wú)須經(jīng)單位同意就可自由地出售房改房，單位也不再有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。近幾年國(guó)家提倡成本價(jià)購(gòu)房，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的單位住房，所有權(quán)屬于職工個(gè)人，可以上市轉(zhuǎn)讓或繼承，屆時(shí)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金并按規(guī)定交納相關(guān)稅費(fèi)即可。對(duì)職工已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，鼓勵(lì)職工在自愿的基礎(chǔ)上按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息。職工按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后，住房產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。(一般在1995年以前房改的，基本上用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，在1998年之后已無(wú)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房)房改房政策1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺(tái)前以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，這類(lèi)出售的公房擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。1999年《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》中對(duì)此有過(guò)解釋對(duì)職工已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，要鼓勵(lì)職工在自愿的基礎(chǔ)上按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息。職工按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后，住房產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準(zhǔn)，既然房主現(xiàn)在是你，你就是該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，與其他人無(wú)關(guān)。房改房是參加房改的產(chǎn)權(quán)房,來(lái)源有的是單位的,有的是使用權(quán)的,在購(gòu)買(mǎi)是若是產(chǎn)權(quán)的就要交土地出讓金,這個(gè)多少根據(jù)原產(chǎn)權(quán)的百分比不同,若是使用權(quán)的就要按工齡去買(mǎi)取.福利房多半是產(chǎn)權(quán)房,是單位分配給個(gè)人的福利用房謂福利房，亦稱(chēng)優(yōu)惠房或房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，從而對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。我國(guó)現(xiàn)行政策鼓勵(lì)職工購(gòu)買(mǎi)住宅，承認(rèn)福利房歸購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人所有。1994年7月《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第21條規(guī)定，職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。1999年2月10日，建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步搞好公有住房出售工作有關(guān)問(wèn)題的通知》再次明確：對(duì)已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公有住房，各地要制定切實(shí)可行的措施辦法，鼓勵(lì)購(gòu)房職工在自愿的基礎(chǔ)上按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。房改房發(fā)展歷程一歷史背景：改革開(kāi)放30年，我國(guó)關(guān)于住房制度的改革探索實(shí)踐也經(jīng)歷了近30年，房改房是在改革開(kāi)放背景下內(nèi)，城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化的重要舉措。二發(fā)展進(jìn)程：11994年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》房改房概念誕生，穩(wěn)步出售公有住房，俗稱(chēng)房改房，就是城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)重要任務(wù)。21998年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配(即公房分配)，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的房改新體制。根據(jù)1998年當(dāng)時(shí)的中央政策規(guī)定，所有單位的公房都要出售給職工，一場(chǎng)公房出售從1998至1999年達(dá)到了謝幕前的頂峰。住房實(shí)物分配是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家或單位投資、建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)住房并無(wú)償分配給職工，由職工支付一定租金的住房分配體制。住房實(shí)物分配體制下職工支付的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本租金，國(guó)家主要以暗貼的方式給予職工補(bǔ)貼。住房分配貨幣化是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家或單位將住房以實(shí)物分配形式改為以貨幣分配形式分給職工，由職工到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房獲得房屋所有權(quán)，國(guó)家將以前的暗貼轉(zhuǎn)為明貼的一種制度。實(shí)行住房分配貨幣化的主要方式有兩種：一是住房補(bǔ)貼，二是住房公積金。3近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)一步深化，這些房改房已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，相關(guān)的房改房買(mǎi)賣(mài)糾紛、權(quán)屬糾紛也隨之涌現(xiàn)，成為我們?cè)谌粘７煞?wù)事務(wù)中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。房改房的特點(diǎn)一購(gòu)房主體的特定性：一般而言，享受價(jià)格優(yōu)惠的購(gòu)買(mǎi)人僅限于售房單位的職工。不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購(gòu)買(mǎi)房改出售的住房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。二購(gòu)房的限定性：公有住房的出售對(duì)象是家庭，并以家庭成員同意購(gòu)買(mǎi)為前提，且每一個(gè)家庭只能享受一次。(國(guó)務(wù)院94年的《決定》第十八條：職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的共有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，……)三房?jī)r(jià)的福利性和優(yōu)惠性：房改房具有福利補(bǔ)助性和政策優(yōu)惠性的雙重屬性。所謂的福利性質(zhì)是因，它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，售房單位將供職工低價(jià)租住的原有住房或新建住房，按具有優(yōu)惠性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售給原居住職工和具備分房條件的職工。房改房還有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱(chēng)方面的優(yōu)惠折扣。四產(chǎn)權(quán)的制約性：是指產(chǎn)權(quán)的行使受原單位一定程度的限制。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。如：職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)。五土地使用權(quán)以劃撥的方式取得：因公有住房的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得，未繳納土地出讓金。已購(gòu)公有住房上市出售時(shí)，無(wú)論是以成本價(jià)還是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房均需按規(guī)定繳納土地出讓金。房改房的法律依據(jù)1.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)199443號(hào))94-07-182.《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)199823號(hào))98-07-033.《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》(建住房1999209)99-08-134.《北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法》北京市人民政府03-02-18