經(jīng)十余載,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)隨著政府宏觀調(diào)控等一系列政策的出臺,國內(nèi)樓市房價幾度漲漲停停反反復(fù)復(fù),成為國人頗為關(guān)注的行業(yè)之一。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最新調(diào)查顯示,今年5月份,全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比上漲6.6%,漲幅比上月高出1.3個百分點,前4個月,全國房價月均漲幅一直在6%的高處波動。從房地產(chǎn)市場看房價瘋漲的不僅僅是豪華住宅,普通商品住宅銷售價格也頗為驚人。5月份同比房價上漲了7.2%?？v觀房市房價上漲也不再是某個地區(qū),而是遍及國內(nèi)東西南北中一二三線城市。今年上半年以來,房價的節(jié)節(jié)攀升,百姓只有望房興嘆.對此,為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格,國家九部門相繼發(fā)布了“國六條”、“國八條”及“新15條”試圖抑制房價上漲過快之形勢,尤其是“自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住宅建設(shè),建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定,新政策的出臺使得房地產(chǎn)市場超大面積的商品房不得不圍繞新規(guī)定執(zhí)行。新政策頒布以后,房地產(chǎn)市場房價并未達(dá)到預(yù)期的目標(biāo),一年后,房價非但沒有回落反而大幅普漲。究其房價飚升的根本原因,是地價瘋漲所致。地價為何瘋漲?說法各異。開發(fā)商說由于政府供地過少,物以稀為貴,地價因此猛漲,大半因土地一級市場供應(yīng)量不足而引起。但土地主管部門卻認(rèn)為,土地絕對供應(yīng)量并不少,據(jù)了解,以上海為例,過去一段時間,上海共批出土地約20000幅,總面積達(dá)75萬畝至80萬宙土地尚未開發(fā)。即使現(xiàn)在停止供地,已出讓的土地也夠房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)幾年了。曾經(jīng)供應(yīng)土地過剩與當(dāng)前供應(yīng)“不足”,加劇了土地供應(yīng)的“時空”矛盾。盡管已出讓土地夠幾年開發(fā),但囤積居奇現(xiàn)象不乏存在,有的開發(fā)商持地觀望待價而沽,歷史上有過奸商“囤糧”,如今有“囤地”。政府部門考慮的是促使存量土地開發(fā)。減少新增土地閑置,因此嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模,減少土地供應(yīng)量卻導(dǎo)致新增地價,飚升。新供土地價烙一漲再漲,使原先“”囤積的土地隨之自然溢價,這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵;閑置越久,溢價越多。這便是房價飚升之原因。如何解決房價飚升,筆者認(rèn)為必須采取下列相應(yīng)的對策:首先要解決好中央和地方利益矛盾。早在2004年,國家就有了土地閑置逾期兩年未開發(fā)就要收回的政策,但實際上在各地沒有得到落實,被回收的閑置地極少。其原因,房地產(chǎn)業(yè)昕產(chǎn)生的稅收絕大多數(shù)歸地方政府支配,成為地方財政的主要來源和地方政府預(yù)算外資金的最大金庫。另外,政府將土地出讓金收入已派了用場,清退土地出讓金沒有資金來源,形成了回收土地之舉“欲為而不能為”的狀態(tài)。所以中央政府應(yīng)出臺相應(yīng)制度,制約地方政府只顧眼前不顧長遠(yuǎn)的急功近利竭澤而漁追求政績工程的做法。鑒于地價是房價成本的重要組成部份,調(diào)控房價,務(wù)須調(diào)控地價。調(diào)控地價,就必須保障土地的有效供應(yīng),而要保證投放市場的土地能發(fā)揮實際效用,就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策?！氨P活存量土地”,老調(diào)重彈年年都在說,就是年年盤不完,只見雷聲不見雨,收效不大。對于“盤活存量土地”,仁者見仁,智者見智,有專家說:“必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策,甚至可以考慮開征土地閑置稅”,有關(guān)權(quán)威部門不妨可以調(diào)研爾后而施行。國土部門要嚴(yán)格查處土地三級市場上的不法交易行為并采取相應(yīng)措施。只有讓那些囤地的“”無利可圖,土地市場的有效供應(yīng)才可能保證。從長遠(yuǎn)來看,必須改革和規(guī)范土地出讓制度,弱化地方在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的利益驅(qū)動。采取切實有效措施限制房價飚升,還可以在土地出讓時,就限定該地塊房價,從源頭上控制房地產(chǎn)商高額利潤率,從而使房價得到有效遏制