1、招標(biāo)出讓?zhuān)和恋卣袠?biāo)出讓所指的是，在規(guī)定的時(shí)間限期內(nèi)由符合相關(guān)條件的個(gè)人或是單位，按照書(shū)面的投標(biāo)方式來(lái)競(jìng)投某地段的土地使用權(quán)。而招標(biāo)人則需按照相關(guān)的要求來(lái)折優(yōu)確定土地使用者的出入方式。

2、拍賣(mài)出讓?zhuān)和恋嘏馁u(mài)出讓也被稱(chēng)之為競(jìng)投，由土地所有者的代表來(lái)指定出讓的時(shí)間及地點(diǎn)，并組織符合相關(guān)條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)參加土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，以價(jià)高者的原則類(lèi)出讓。

3、掛牌出讓?zhuān)和恋貟炫瞥鲎尵褪亲屓藢⒊鲎屝畔⒁話炫频姆绞匠鲎專(zhuān)璋凑展嫠?guī)定的期限將出讓的交易條件，在指定的土地交易場(chǎng)所以掛牌方式公布出來(lái)，然后再接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并將掛牌價(jià)格進(jìn)行更新，按掛牌期限的截止時(shí)間來(lái)公式結(jié)果。

4、協(xié)議出讓?zhuān)和恋貐f(xié)議出讓就是出讓者與受讓者雙方以協(xié)議的方式，來(lái)對(duì)有償土地使用權(quán)進(jìn)行出讓?zhuān)ǔＳ糜诠I(yè)或是政府給予的優(yōu)惠政策項(xiàng)目上。

開(kāi)發(fā)商拿地后的開(kāi)發(fā)流程

1、前期的準(zhǔn)備

前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。我們所說(shuō)的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個(gè)階段取得的。

而《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。

劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。

目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

2、建筑施工階段

建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售。

3、銷(xiāo)售階段

銷(xiāo)售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的成敗決定著開(kāi)發(fā)商的根本利益。銷(xiāo)售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷(xiāo)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷(xiāo)售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷(xiāo)售方式。