二手房驗(yàn)房必讀 減少后患

進(jìn)入2009年，二手房充當(dāng)了上海樓市的“急先鋒”，成交活躍，帶動(dòng)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片暖意。但在二手房成交火熱的同時(shí)，二手房交易的隱患也浮出水面。其中，隱患最多的莫過于“驗(yàn)房”缺位引發(fā)的房屋質(zhì)量問題了。

由于二手房交易雙方信息不對(duì)稱，買家對(duì)房屋瑕疵情況往往一無所知，一旦居住后發(fā)現(xiàn)問題，就會(huì)與賣家或原開發(fā)商產(chǎn)生無休止的糾紛。目前國(guó)內(nèi)只對(duì)新房有一房一驗(yàn)的指導(dǎo)意見，二手房方面卻“缺位”。

業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)該把驗(yàn)房推廣到二手房，在交房時(shí)能先檢測(cè)一下可能會(huì)減少相當(dāng)多的糾紛。

如果說剛?cè)胱【湍馨l(fā)現(xiàn)原先的瑕疵，還能夠找原業(yè)主的話，那些入住一段時(shí)間才發(fā)現(xiàn)問題的人就經(jīng)常遇到“投訴無門”的困擾。

專業(yè)人士告訴筆者，二手房由于自然損耗和人為裝修破壞等諸多因素，比一手房更需要在交易前進(jìn)行驗(yàn)收，而目前的二手房交易沒有驗(yàn)房這個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)檫@個(gè)環(huán)節(jié)缺失，不少業(yè)主買好二手房后入住或裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)問題一堆，卻投訴無門。

據(jù)一家驗(yàn)房師工作室負(fù)責(zé)人透露，現(xiàn)在要求驗(yàn)二手房的還不到總量的10％。他表示，上海應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，增加二手房交易前的驗(yàn)房環(huán)節(jié)。

二手房驗(yàn)房可以參照如下：

第一部分：實(shí)地察看

一、查看是否有私搭私建部分

1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；

2.是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房，將一間分隔成兩間；

3.陽臺(tái)是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。

二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

1.包括建筑面積，使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；

2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；

3.最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積

三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修的狀況

1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；

2.管線是否太多或者走線不合理；

3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題；

4.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。

四、考核房屋的市政配套

1.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目；

3，確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；

4.觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；

5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

6.煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

7.小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；

8.冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠

五、要了解房屋的歷史與鄰居組合

要了解一下該住房是哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途，是否發(fā)生過不好的事情：是否欠人錢、或者發(fā)生過盜竊案?有否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水，電、煤等的費(fèi)用?好鄰居會(huì)讓你生活愉快，可在不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次，觀察公共樓道的整潔程度及布局，拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?，與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

六、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

1.水、電、煤。暖的費(fèi)用如何收取是上門代收還是自己去繳；

2.觀察電梯的晶牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

3.小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；

4.小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

七、了解往后居住的費(fèi)用

1.水、電、煤、暖的價(jià)格；

2.物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；

3.車位的費(fèi)用。

第二部分：到房管部門的檔案館查詢檔案，了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向。承重墻的位置等，以便重新裝修。

一.與房東協(xié)商，請(qǐng)房東進(jìn)行查檔

個(gè)人查檔所需資料：房屋所有權(quán)人查閱

房產(chǎn)檔案或與本人房產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)檔案，須持身份證并填寫查檔申請(qǐng)書(內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)人，房屋地址，查檔原因或其他有關(guān)事項(xiàng))。產(chǎn)權(quán)人已死亡，由法定繼承人申請(qǐng)查檔的，同時(shí)還必須出具產(chǎn)權(quán)人死亡證明

查檔程序：受理審查――查閱――繳費(fèi)――出具有關(guān)證明資料

二.委托律師查檔

律師察檔所需資料：律師受當(dāng)事人委托查閱房產(chǎn)檔案的，須持律師事務(wù)所介紹信，律師執(zhí)業(yè)證，律師事務(wù)所與當(dāng)事人簽訂的委托合同。

查檔程序：

受理審查--查閱--繳費(fèi)--出具有關(guān)證明資料