在簽訂二手房買賣合同時(shí)，需要對房價(jià)、各交易環(huán)節(jié)所需時(shí)間、違約金額等進(jìn)行約定，并以具體的數(shù)字體現(xiàn)出來，有些數(shù)字力求準(zhǔn)確，而有的則要求考慮留有余量，這樣才能平穩(wěn)地完成交易。

簽訂二手房買賣合同，尤其要重視數(shù)字。專家表示，一般情況下，買賣雙方對于房價(jià)等比較重要的數(shù)字還是會引起充分重視的，一般都不會在此上面出錯(cuò)。但對于交易日期、違約金、稅費(fèi)等方面，可能會因?yàn)槭韬龃笠舛粝码[患，因此對這些數(shù)據(jù)，一定不能大意。

據(jù)介紹，當(dāng)前市場上較為常見的是賣家尚有貸款未還清，而買家需要向銀行申請按揭貸款的情形，此類交易也相對較為復(fù)雜，故在此主要針對這種情形進(jìn)行詳細(xì)分析。

>>>相關(guān)鏈接：二手房裝修 7個(gè)訣竅必須知曉

力求精準(zhǔn)的數(shù)字

在房產(chǎn)買賣合同中，有些數(shù)字是不能出錯(cuò)的，否則會給自己帶來諸多麻煩。

首先是房價(jià)。也許會有很多人會發(fā)出這樣的疑問，房價(jià)怎么會出錯(cuò)呢？但現(xiàn)實(shí)中的確有人愿意出錯(cuò)，而且是明知有錯(cuò)也要將錯(cuò)就錯(cuò)。業(yè)內(nèi)人士解釋說，目前由于二手房交易涉及到眾多稅費(fèi)，少數(shù)人出于逃稅考慮，不惜采用非常規(guī)手段，如“做低”房價(jià)，簽“陰陽合同”來達(dá)到目的。其好處不言而喻，賣家可以減少個(gè)稅、營業(yè)稅等支付金額，而買家也能達(dá)到降低契稅的目的。

但這樣做雖然利己了，但同時(shí)也會“損己”。上海君悅律師事務(wù)所許海波律師表示，“做低”房價(jià)對買賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn)存在，就賣家而言，萬一交易過程出現(xiàn)變化而導(dǎo)致交易中斷，那么要追回合同以外部分房款，可能會花費(fèi)很大的精力；而對于買家來說，由于“做低”了房價(jià)，在日后換房出售這套房產(chǎn)時(shí)，會被征收更多的個(gè)稅。

另外一個(gè)數(shù)字雖然不會直接出現(xiàn)在買賣合同中，但如果忽略了它的存在，會給自己帶來麻煩，即簽約人數(shù)。律師表示，若為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)在簽訂買賣合同時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的共有人都須同時(shí)到場并簽字蓋章，或者需賣家出具由公證機(jī)關(guān)公證過的委托書，以免在日后產(chǎn)生不必要的***。

交易時(shí)間松緊適度

在交易過程中，為了盡快結(jié)束交易，力求將各個(gè)交易環(huán)節(jié)銜接得非常緊湊。專家表示，在辦理各項(xiàng)手續(xù)時(shí)可以這樣做，但在合同中，卻不必將交易時(shí)間控制得過嚴(yán)，以免帶來不便。

專家舉例說，如買家申請銀行按揭貸款，如果手續(xù)齊全，完全可以在7個(gè)工作日內(nèi)通過審批。但在實(shí)際辦理過程中，由于手續(xù)問題，可能會存在補(bǔ)辦手續(xù)的情形，這樣申請過程肯定會延長。如果在買賣合同中將申請按揭貸款時(shí)間限制在7天之內(nèi)，會有可能會因?yàn)檠a(bǔ)辦手續(xù)而延長，這等于買家違約。

專家表示，在實(shí)際交易過程中，一般有兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)需要注意，即從簽訂房屋買賣合同到辦理過戶手續(xù)所需時(shí)間，以及辦理過戶手續(xù)到交房之間的時(shí)間。一般說來，前者為35～40天不等，而過戶到收房之間的時(shí)間間隔為15天左右。

還有一個(gè)時(shí)間比較重要。對于買家來說，可能因?yàn)橐恍┮庀氩坏降脑?，比如信用記錄有瑕疵，將?dǎo)致該買家無法獲得足額貸款。比如張先生購買一套二手住宅，向銀行申請100萬元的按揭貸款，但是銀行發(fā)現(xiàn)其信用記錄中有不良記錄，因此只批準(zhǔn)80萬元，那么對于張先生來說，他必須在一定的時(shí)間內(nèi)另行籌措20萬元的購房款，那么這段時(shí)間到底應(yīng)定為多少天？記者了解到，有不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將這段時(shí)間約定在一周之內(nèi)，而不少對此不明就里的購房者也同意了這樣的做法。但專家表示，其實(shí)碰到這種情形之后，很多買家是無法在一周內(nèi)籌集到更多的資金的，因此建議將時(shí)間再延長一些，如延長至辦理過戶手續(xù)時(shí)補(bǔ)交差額部分，籌款時(shí)間可延長至三個(gè)星期，這樣可給買家留下充足的時(shí)間進(jìn)行補(bǔ)救。

此外，還有一個(gè)時(shí)間不能忽略，即戶口遷出時(shí)間。雖然目前戶口管理制度做出了調(diào)整，即在賣家戶口未遷出的情形下，買家可以將戶口遷進(jìn)來。但是考慮到動遷可能會產(chǎn)生補(bǔ)償，還是要求賣家盡早將戶口遷出為宜。一般情況下，可在合同中約定辦理過戶手續(xù)之后的20天內(nèi)辦妥原有戶口遷出手續(xù)，或者約定在交房之前辦妥。

至于違約期限超過多長時(shí)間便可單方面自動解除合同，目前比較常見的是10天或者15天。對于買賣雙方來說，這個(gè)數(shù)字一定要引起充分重視，因?yàn)閱畏矫娼獬贤?，還會面臨較為嚴(yán)厲的處罰，如大多數(shù)合同中都規(guī)定違約方必須支付高額的違約金。

違約金額高低有度

違約金是不是定得越高越好呢？其實(shí)不一定。

上海德佑地產(chǎn)簽約部主管奚玉傳表示，在二手房買賣合同中，會針對逾期付款、延遲辦理過戶手續(xù)、逾期交房等行為，都會約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

如果從自身角度出發(fā)，將對方違約責(zé)任定得越高對自己越有利。比如賣家可以要求買家逾期付款的違約金定為，每逾期一日，支付總房款的千分之一，這比央行規(guī)定的逾期罰息標(biāo)準(zhǔn)要高得多，有些甚至高達(dá)千分之五，這就更高了。這樣的標(biāo)準(zhǔn)是不是對自己很有利呢？其實(shí)不然，因?yàn)橘I賣合同中對違約責(zé)任的約定是對等的，如果買家要求賣家承擔(dān)較高的違約責(zé)任，那么，賣家同樣可以在合同中約定買家承擔(dān)較高的違約責(zé)任。

但必須注意的是，如果對違約責(zé)任約定得過低，則有可能產(chǎn)生無法真正起到約束作用的尷尬局面。有律師告訴記者，有些帶租約的房產(chǎn)出售之后，賣家沒有處理好與租客之間的關(guān)系，交房之后租客并不愿意搬走，而又因?yàn)橛馄诮环康倪`約責(zé)任可以承受，因此有賣家便甩手不管，寧愿支付違約金。但這卻苦了急于拿到房子的買家，因?yàn)樗胍氖亲》?，而不是金額并不多的違約金。由此可見，將違約金確定在合理范圍內(nèi)，既能對買賣雙方形成約束，有不會造成過重的負(fù)擔(dān)。

由此可見，如何約定適度的違約責(zé)任，也是買賣雙方需要注意的。專家建議，對于逾期付款、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期交房等行為，可約定每日按照總房價(jià)的千分之一來支付違約金。如一套總價(jià)值100萬元的二手房，晚交房一天，將支付1000元的違約金，這對賣家來說，還是具有相當(dāng)?shù)耐亓Α?/p>

而對于單方解除合同的情形，違約方應(yīng)該承擔(dān)多大的違約責(zé)任？一般情況下確定為總房價(jià)的20%。“這是法院可能支持的最高上限?！鞭捎駛髡f。因此專家建議買賣雙方在合同中約定解除合同之后違約金時(shí)，一般以20%為最高上限。

尾款多少靈活確定

尾款到底應(yīng)該保留多少？專家表示需要視具體情況而定。

在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。那么尾款到底保留多少比較合適呢？

奚玉傳分析認(rèn)為，如果是毛坯房，保留1萬元的尾款就夠了。因?yàn)槊鞣可形唇?jīng)過裝修，交易過程中涉及不到裝修，也沒有家具、家電等，只有可能會產(chǎn)生一些水、電、煤氣費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)，因此保留1萬元的尾款足以應(yīng)付得過去。

而對于裝修房，則要復(fù)雜一些。為了保證賣家裝修部分的完好，以及部分家具、家電不被損壞搬走，可以留下更多的尾款。根據(jù)裝修的不同程度，可保留3～5萬元不等。

當(dāng)然，這里需要提前做一些功課，在簽訂買賣合同時(shí)，需要在合同的補(bǔ)充條款中將家具、家電的件數(shù)、新舊程度等，盡量采用數(shù)字做細(xì)致描述。