一、項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設規(guī)模的確定; (4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;(10)結論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務評價和國民經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告。 二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容 營銷策劃內(nèi)容: A、定價策略 1、根據(jù)市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調(diào)整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數(shù)量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調(diào)整與銷售率及工程進度的關系 B、銷售費用及資金流量調(diào)控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數(shù)額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據(jù)市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調(diào)控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發(fā)展商簡介； 2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價值； 3、項目環(huán)境資料說明； 4、項目規(guī)劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現(xiàn)； 13、市場客源定位； 14、業(yè)務計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現(xiàn)場接待流程及規(guī)定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發(fā)及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現(xiàn)場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關法務及稅務介紹； 25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀； 26、答客問演練與課程驗收