房屋登記辦法釋義_房屋登記辦法實施細則_房屋登記辦法演變

1 房屋登記辦法是什么

　　第一條

　　為了規(guī)范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。

　　第二條

　　本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

　　第三條

　　國務院建設主管部門負責指導、監(jiān)督全國的房屋登記工作。

　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門負責指導、監(jiān)督本行政區(qū)域內的房屋登記工作。

　　第四條

　　房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。

　　本辦法所稱房屋登記機構，是指直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。

　　第五條

　　房屋登記機構應當建立本行政區(qū)域內統(tǒng)一的房屋登記簿。

　　房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由房屋登記機構管理。

　　第六條

　　房屋登記人員應當具備與其崗位相適應的專業(yè)知識。

　　從事房屋登記審核工作的人員，應當取得國務院建設主管部門頒發(fā)的房屋登記上崗證書，持證上崗。

　　第二章

　　

　　第七條

　　辦理房屋登記，一般依照下列程序進行：

　　(一)申請;

　　(二)受理;

　　(三)審核;

　　(四)記載于登記簿;

　　(五)發(fā)證。

　　房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。

　　第八條

　　辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

　　第九條

　　房屋登記機構應當依照法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定，確定申請房屋登記需要提交的材料，并將申請登記材料目錄公示。

　　第十條

　　房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、室號等)的房屋或者特定空間。

　　國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記;非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記;在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

　　非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

　　第十一條

　　申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。

　　申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。

　　申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。

　　第十二條

　　申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。

　　有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：

　　(一)因合法建造房屋取得房屋權利;

　　(二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利;

　　(三)因繼承、受遺贈取得房屋權利;

　　(四)有本辦法所列變更登記情形之一;

　　(五)房屋滅失;

　　(六)權利人放棄房屋權利;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第十三條

　　共有房屋，應當由共有人共同申請登記。

　　共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。

　　第十四條

　　未成年人的房屋，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監(jiān)護人身份的材料;因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。

　　第十五條

　　申請房屋登記的，申請人應當使用中文名稱或者姓名。申請人提交的證明文件原件是外文的，應當提供中文譯本。

　　委托代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理公證或者認證。

　　第十六條

　　申請房屋登記的，申請人應當按照國家有關規(guī)定繳納登記費。

　　第十七條

　　申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應當予以受理，并出具書面憑證。

　　申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，應當不予受理，并告知申請人需要補正的內容。

　　第十八條

　　房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。

　　房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。

　　第十九條

　　辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：

　　(一)房屋所有權初始登記;

　　(二)在建工程抵押權登記;

　　(三)因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的應當實地查看的其他房屋登記。

　　房屋登記機構實地查看時，申請人應當予以配合。

　　第二十條

　　登記申請符合下列條件的，房屋登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：

　　(一)申請人與依法提交的材料記載的主體一致;

　　(二)申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致;

　　(三)申請登記的內容與有關材料證明的事實一致;

　　(四)申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突;

　　(五)不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。

　　登記申請不符合前款所列條件的，房屋登記機構應當不予登記，并書面告知申請人不予登記的原因。

　　第二十一條

　　房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。

　　第二十二條

　　有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：

　　(一)未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的;

　　(二)申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的;

　　(三)申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的;

　　(四)申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的;

　　(五)房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的;

　　(六)房屋被依法查封期間，權利人申請登記的;

　　(七)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。

　　第二十三條

　　自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：

　　(一)國有土地范圍內房屋所有權登記，30個工作日，集體土地范圍內房屋所有權登記，60個工作日;

　　(二)抵押權、地役權登記，10個工作日;

　　(三)預告登記、更正登記，10個工作日;

　　(四)異議登記，1個工作日。

　　公告時間不計入前款規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。

　　法律、法規(guī)對登記時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第二十四條

　　房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項。

　　房屋登記簿可以采用紙介質，也可以采用電子介質。采用電子介質的，應當有唯一、確定的紙介質轉化形式，并應當定期異地備份。

　　第二十五條

　　房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書。房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發(fā)放登記證明。

　　第二十六條

　　房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

　　第二十七條

　　房屋權屬證書、登記證明破損的，權利人可以向房屋登記機構申請換發(fā)。房屋登記機構換發(fā)前，應當收回原房屋權屬證書、登記證明，并將有關事項記載于房屋登記簿。

　　房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的，權利人在當地公開發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補發(fā)。房屋登記機構予以補發(fā)的，應當將有關事項在房屋登記簿上予以記載。補發(fā)的房屋權屬證書、登記證明上應當注明“補發(fā)”字樣。

　　在補發(fā)集體土地范圍內村民住房的房屋權屬證書、登記證明前，房屋登記機構應當就補發(fā)事項在房屋所在地農村集體經濟組織內公告。

　　第二十八條

　　房屋登記機構應當將房屋登記資料及時歸檔并妥善管理。申請查詢、復制房屋登記資料的，應當按照規(guī)定的權限和程序辦理。

　　第二十九條

　　縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門應當加強房屋登記信息系統(tǒng)建設，逐步實現全國房屋登記簿信息共享和異地查

2 房屋登記辦法釋義

　　《房屋登記辦法釋義》由住房和城鄉(xiāng)建設部政策法規(guī)司、住宅與房地產業(yè)司、村鎮(zhèn)建設辦公室組織參與《房屋登記辦法》起草工作的相關人員編寫。《房屋登記辦法釋義》結合《物權法》等相關法律法規(guī)的要求，從立法本意、相關法律法規(guī)的規(guī)定、登記實務操作中應把握的重點和難點、相關典型案例等多方面，對《辦法》逐條進行權威、詳細的解讀。

　　《房屋登記辦法釋義》力求前瞻性、實踐性和實用性相結合，深入、全面地介紹了我國房地產登記制度?！斗课莸怯涋k法釋義》可以供各級建設(房地產)管理部門及各房屋登記機構人員工作使用，也可以為人民法院、公證機關、律師、銀行、房地產企業(yè)、購房者等相關人員參考使用，對于研究房地產登記的人員也具有重要參考意義。

3 房屋登記辦法實施細則

　　第一條 為規(guī)范房屋登記行為，依法維護房屋權利人的合法權益，依據物權法、房地產管理法、建設部《房屋登記辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結合我省實際，制定本細則。

　　第二條 在本省行政區(qū)域內的房屋登記和管理適用本細則。

　　本細則所稱房屋包括建筑物、構筑物及特定空間。

　　本細則所稱房屋登記，是指房地產管理部門依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

　　第三條 房屋權力的取得、轉移、變更、抵押、滅失和終止，應當辦理登記。

　　第四條 省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省房屋登記的指導、監(jiān)督工作。

　　設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(房產、建設)行政主管部門或設置的房屋登記機構(以下簡稱“登記機關”)負責本行政區(qū)域的房屋登記工作。

　　第五條 設區(qū)的市、縣(市)人民政府登記機關應當建立本行政區(qū)域統(tǒng)一的房屋登記簿及有關的登記文本、表格;房屋登記簿、房屋檔案及有關證書、文本、表格填寫與管理應當采用統(tǒng)一標準。

　　第六條 房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由所在地人民政府登記機關管理。

　　《房屋登記辦法》實施前已經登記的房屋，房屋登記機構應當利用已登記的房屋檔案，全部建立房屋登記簿。

　　權利人或者利害關系人認為登記簿記載內容有錯誤或者有異議的，可以提請更正。

　　第七條 從事房屋登記審核工作的人員，應當經國家建設行政主管部門或者省建設行政主管部門統(tǒng)一專業(yè)培訓，取得房屋登記上崗資格證書，持證上崗。

　　第八條 共有人因下落不明無法共同申請房屋登記的，應當通過人民法院宣告失蹤、宣告死亡等法定程序確定房屋代管人或者繼承人，由代管人或者繼承人與其他共有人共同申請房屋登記。

　　第九條 未成年人、無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的房屋，應當由其法定監(jiān)護人代為申請房屋登記。

　　第十條 無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的監(jiān)護人申請房屋登記，應當提交人民法院出具的被代理人無民事行為能力或者限制民事行為能力的證明和監(jiān)護人有效身份的證明。

　　被監(jiān)護人的房屋申請轉移或者抵押登記，監(jiān)護人還應當提供經公證的轉移、抵押房屋目的是為被監(jiān)護人利益的書面保證。

　　房屋登記機構應當將有關未成年人、無民事行為能力人或者限制民事行為能力人及其監(jiān)護人的相關信息在登記簿中進行附記。

　　第十一條 境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其委托書應當按照國家有關規(guī)定進行公證或者認證。

　　房屋登記申請人提供的證明文件原件是外文的，應當提供有資格的或者公正部門認可的翻譯機構出具的中文譯本。

　　申請人提供的登記材料中有港、澳、臺和外國機構或者其他的境外機構出具的證明文件的，應當按規(guī)定辦理公證或者認證。

　　第十二條 申請人為自然人的，代理人應當向房屋登記機構提交當事人的授權委托書和身份證明;申請人為法人或者其他組織的，提交由法定代表人簽署并加蓋申請單位公章的授權委托書。

　　委托書應當載明委托事項、登記房屋坐落和委托權利范圍。

　　申請人申請?zhí)幏值怯浀?，其授權委托書應當辦理公證。

　　第十三條 委托代理人申請房屋登記時，代理人除提交授權委托書和委托人身份證明外，還應當提交受托人的身份證明。

　　第十四條 房屋登記機構應當就申請人的申請登記事項詢問申請人，詢問結果經申請人簽字后，隨申請材料一并存檔。

　　申請人對房屋登記事項詢問內容的真實性和詢問結果負責。

　　申請人拒絕接受登記機構詢問或者拒絕簽字確認詢問結果的，房屋登記機構不予受理。

　　第十五條 房屋登記機構工作人員實地查看時，申請人應當予以配合。申請人不配合，導致無法完成查看的，工作人員應當記載，并可以據此不予受理房屋登記。

　　申請房屋登記的證明文件與實地查看情況不一致的，房屋登記機構應當不予受理登記。

　　第十六條 房屋登記機構受理登記申請應當出具受理書面憑證。房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。

　　撤回登記申請應當以書面形式提出。共同申請的，應當由共有人共同提出撤回登記申請;代理申請的，代理人應當依據撤回申請的授權委托提出撤回登記申請。

　　申請人撤回登記申請，已交的登記費不予退還。

　　第十七條 房屋登記機構認為有必要對房屋登記事項公告的，公告應張貼于申請登記房屋所在地的顯著位置或者刊登在房屋所在地公開發(fā)行的主要報紙，也可以在登記機構的網站等公開媒介進行公告。

　　集體土地上的房屋登記公告，房屋登記機構應當將登記事項在房屋所在地農村集體經濟組織辦公地點公告欄上公告。

　　公告期限，應當根據不同的房屋登記種類確定，一般應為公告之日起10至30日。具體期限由設區(qū)市、縣(市)確定。

　　第十八條 在公告期間，利害關系人認為有異議的，可以向房屋登記機構提出異議登記。

　　第十九條 房屋登記機構應當將公告內容及相關資料存檔，并將公告無異議或者異議不成立的事實記載于房屋登記簿。

　　第二十條 房屋登記機構應當依法在政府網站和房屋登記機構方便申請人了解的場所公示房屋登記需要提交的材料目錄和申請登記程序。

　　第二十一條 對共有房屋的登記，房屋登記機構應當向共有人每人發(fā)一本權屬

4 房屋登記辦法演變

　　第九十四條　房屋登記簿的內容和管理規(guī)范，由國務院建設主管部門另行制定。

　　第九十五條　房屋權屬證書、登記證明，由國務院建設主管部門統(tǒng)一制定式樣，統(tǒng)一監(jiān)制，統(tǒng)一編號規(guī)則。

　　縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房屋和土地登記工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書。房地產權證書的式樣應當報國務院建設主管部門備案。

　　第九十六條　具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物的登記，可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第九十七條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門可以根據法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，結合本地實際情況，制定房屋登記實施細則。

　　第九十八條　本辦法自2008年7月1日起施行。《城市房屋權屬登記管理辦法》(建設部令第57號)、《建設部關于修改<城市房屋權屬登記管理辦法>的決定》(建設部令第99號)同時廢止。